Co to jest działka budowlana

Działka budowlana stanowi jeden z rodzajów gruntów, które mogą być wykorzystane do celów budowlanych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Ten dokument określa przeznaczenie działek pod względem wielkości, kształtu, dostępu do dróg publicznych oraz infrastruktury technicznej niezbędnej do realizacji budynków.

MPZP jest obowiązującym aktem prawnym na terenie każdej gminy w Polsce, uchwalanym przez radę gminy. Dokument ten szczegółowo opisuje:

• jakie typy budynków mogą być wznoszone,
• jakie są ograniczenia co do ich wysokości,
• jakie są wymogi dotyczące elewacji i dachów,
• jakie zasady obowiązują w zakresie przekształcania terenów zielonych oraz
• jakie są warunki dojazdu do nieruchomości.

Przed kupnem działki należy koniecznie zapoznać się z zapisami MPZP, ale również sprawdzić księgę wieczystą interesującej nas nieruchomości. Można to zrobić samodzielnie w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW) lub skorzystać z pomocy notariusza.

Rozgraniczenie działek budowlanych wyznacza się na podstawie umów z sąsiednimi właścicielami gruntów lub w ramach postępowania administracyjnego lub sądowego, które określa granice nieruchomości gruntowej.

MPZP zawiera informacje o możliwym rodzaju zabudowy:

• zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (MN),
• budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne (MW),
• zabudowania usługowe (U),
• tereny sportu i rekreacji (US),
• obiekty handlowe o powierzchni ponad 2000 m² (UC).

Co powinna zawierać umowa działki budowlanej

Umowa sprzedaży działki budowlanej, podobnie jak wszystkie inne umowy przenoszące prawo własności nieruchomości, dla zachowania ważności musi mieć formę aktu notarialnego. Dlatego jej treść za każdym razem finalnie przygotuje notariusz. Bardzo często zdarza się jednak, że strony transakcji starają się jeszcze przed wizytą w kancelarii opracować najważniejsze postanowienia umowy, tak by była dopasowana do ich specyficznych potrzeb.

Obowiązkowo umowa sprzedaży działki budowlanej powinna określać:

• dane sprzedającego i nabywcy – dane osobowe wraz z adresem zamieszkania, nazwy i numery dokumentów tożsamości, numery PESEL lub NIP;
• jednoznaczną identyfikację i opis działki: numer działki, jej powierzchnię, kształt i granice;
• cenę sprzedaży i warunki płatności;
• ograniczenia prawne – jeśli występują ograniczenia prawne takie jak ograniczenia w zabudowie, obowiązujące plany zagospodarowania przestrzennego, ochronę środowiska, należy je precyzyjnie opisać;
• określenie odpowiedzialności stron – zobowiązania sprzedającego i nabywcy w przypadku niewykonania umowy, np. odpowiedzialność za nieujawnione wady prawne, brak zapłaty ceny itp.;
• wady prawne – jeśli występują wady prawne, takie jak hipoteki, służebności czy użytkowania wieczyste, powinny być wyszczególnione; jeśli nie, sprzedający powinien jednoznaczenie stwierdzić, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych.

Sprzedaż działki budowlanej krok po kroku

Przeprowadzenie sprzedaży działki budowlanej wymaga starannego przygotowania i współpracy z notariuszem. Sprzedaż działki wymaga przejścia przez kilka kluczowych etapów:

1. Analiza statusu prawnego – warto upewnić się, czy nie ciążą na działce ograniczenia prawne, takie jak użytkowanie, służebność lub hipoteka. Każde z tych praw może wpłynąć na wartość nieruchomości.
2. Wycena wartości działki – samodzielnie, porównując z cenami podobnych nieruchomości w okolicy lub korzystając z pomocy rzeczoznawcy.
3. Znalezienie nabywcy – bezpośrednio za pomocą ogłoszenia lub za pośrednictwem agencji nieruchomości.
4. Negocjacje i uzgodnienie warunków sprzedaży działki – ustalenie warunków sprzedaży, takich jak cena, termin działki.
5. Podpisanie umowy przedwstępnej – określenie warunków ostatecznej umowy sprzedaży. notarialnej.
6. Przygotowanie dokumentów – zgromadzenie niezbędnych dokumenty, takich jak akt własności, odpis z księgi wieczystej oraz inne dokumenty wymagane przez notariusza (patrz niżej).
7. Podpisanie umowy sprzedaży u notariusza – sporządzenie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i przyjęcie zapłaty od kupującego wraz uiszczeniem stosownych opłat, podatków i honorarium notariusza.
8. Wydanie nieruchomości – po podpisaniu umowy sprzedaży i przekazaniu środków zgodnie z ustaleniami, następuje formalne przekazanie działki kupującemu, a notariusz zgłasza zmianę właściciela do księgi wieczystej.

Sposoby zapłaty za działkę budowlaną

Podczas sprzedaży działki budowlanej strony transakcji powinny ustalić i przekazać notariuszowi wybrany sposób zapłaty. Poniżej przedstawiamy dostępne opcje:

1. Przelew na konto sprzedającego – Może to być standardowy przelew bankowy lub przelew błyskawiczny.
2. Przelew na konto sprzedającego środków pochodzących z kredytu – W tym przypadku środki pochodzą z kredytu hipotecznego udzielonego kupującemu przez bank.
3. Depozyt notarialny – Jest to szczególnie przydatna forma płatności, gdy transakcja obejmuje kombinację środków własnych i kredytowych. Notariusz przyjmuje środki na specjalne konto depozytowe i przekazuje je sprzedającemu po spełnieniu warunków umowy.
4. Gotówka – W przypadku transakcji, gdzie kwota przekracza równowartość 15 tysięcy euro, informacje o płatności gotówką należy przekazać notariuszowi co najmniej 5 dni roboczych przed transakcją.

Wybór odpowiedniego sposobu zapłaty jest kluczowy dla bezpieczeństwa transakcji i zgodności z przepisami prawa.

Podatek przy sprzedaży działki budowlanej

Podczas sprzedaży działki budowlanej notariusz pobiera w imieniu Skarbu Państwa podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wysokość tego podatku określa Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z przepisami, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu w wysokości 2% wartości transakcji.

Jeśli sprzedawcą jest podatnik VAT, transakcja jest zwolniona z PCC, ale obciążona podatkiem od towarów i usług (VAT) w wysokości 23%.

Podstawa opodatkowania

Podstawą opodatkowania podatkiem PCC jest wartość rynkowa nieruchomości, najczęściej równa cenie sprzedaży określonej przez strony w umowie. Notariusz nie weryfikuje tej ceny, ale urzędnicy urzędu skarbowego mają takie uprawnienia.

Co jeśli cena sprzedaży zostanie zaniżona

Jeśli urzędnicy z urzędu skarbowego uznają, że cena jest zaniżona, strony zostaną wezwane do jej skorygowania. W przypadku gdy i skorygowana cena wyda się urzędnikom zaniżona, urząd skarbowy powoła biegłego do określenia wartości rynkowej. Jeżeli wartość określona przez biegłego różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez strony, koszty sporządzenia opinii poniesie kupujący, a podstawą opodatkowania będzie wartość ustalona przez biegłego.

Dokumenty potrzebne przy sprzedaży działki budowlanej

Zanim dojdzie do spotkania w kancelarii notarialnej, w czasie którego zostanie sporządzony akt notarialny umowy sprzedaży działki budowlanej, należy dostarczyć wszystkie potrzebne informacje i dokumenty. Na początek najlepiej w tym celu skontaktować się osobiście, telefonicznie lub mailowo z kancelarią i przedstawić numer księgi wieczystej. Po sprawdzeniu stanu księgi wieczystej notariusz udzieli informacji co do zakresu dokumentów i informacji potrzebnych do sporządzenia aktu notarialnego.

Lista potrzebnych informacji i dokumentów:

1. dane osobowe stron (zbywców i nabywców) – imiona, nazwiska, numer PESEL, imiona rodziców, numer dowodu osobistego i jego ważności, adres zamieszkania,
2. numer księgi wieczystej,
3. podstawa nabycia mieszkania – wypis aktu notarialnego nabycia, lub prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku bądź akt poświadczenia dziedziczenia),
4. zaświadczenie potwierdzające rozliczenie z tytułu podatku od spadków i darowizn – w przypadku nabycia na podstawie spadkobrania, bądź nabycia w drodze darowizny lub nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości od 2007 roku – wydane przez właściwy urząd skarbowy,
5. zaświadczenie o przeznaczeniu działki gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku planu zaświadczenie o braku planu oraz o tym, iż nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej nieruchomości,
6. wypis z rejestru gruntów dla działki;
7. ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału działki (jeśli była wydana) oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej jeżeli działka powstała w wyniku podziału;
8. cena sprzedaży działki.

Sprzedaż działki budowlanej – koszt notariusza w roku 2024

Przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy sprzedaży działki budowlanej notariusz pobiera następujące opłaty i podatki:

• taksę notarialną,
• opłatę za wniosek wieczystoksięgowy,
• opłatę sądową za wpisy w księdze wieczystej,
• podatki pobierane w imieniu Skarbu Państwa przez notariusza – podatek PCC oraz VAT,
• koszt wypisów w wysokości 6 zł za każdą stronę.

Maksymalna wysokość taksy notarialnej jest ustalana w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy, dlatego za każdym razem prosimy o kontakt z kancelarią w celu ustalenia kosztów w Państwa przypadku.

W przypadku sprzedaży działki budowlanej obowiązują następujące stawki:

• 100 zł przy wartości działki do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości działki powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości działki powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości działki powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości działki powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości działki powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości działki powyżej 2 000 000 zł.

Przykład: Jeśli sporządzamy umowę sprzedaży działki budowlanej o wartości 600 tys. zł, taksa notarialna wyniesie 3170 zł (1010 + 2160) netto.

Przypominamy, że czynność sprzedaży działki podlega opodatkowaniu opisanym wyżej podatkiem od czynności cywilnoprawnych PCC.

Honorarium notariusza (taksa notarialna) obłożona jest 23-procentowym podatkiem VAT.