Co to jest działka rolna

Działka rolna, znana również pod nazwą „grunt rolny”, to specyficzny rodzaj nieruchomości, który pełni istotną rolę w polskim systemie prawnym. Zgodnie z przepisami zawartymi w Kodeksie Cywilnym oraz Ustawie o Kształtowaniu Ustroju Rolnego, działka rolna to obszar ziemi przeznaczony głównie do prowadzenia działalności rolniczej.

Działka rolna wykorzystywana winna być do uprawy roślin, hodowli zwierząt oraz innych form działalności rolniczej. Może obejmować grunty orne, sady, łąki, pastwiska, lasy oraz nieużytki. Jej status prawny i zasady użytkowania są ściśle regulowane przez przepisy, które mają na celu zapewnienie racjonalnego i zrównoważonego wykorzystania zasobów naturalnych.

Ograniczenia w obrocie działkami rolnymi

Obrót działkami rolnymi, czyli ich sprzedaż, kupno oraz zamiana, jest regulowany przez przepisy, które mają na celu ochronę ziemi rolnej przed nadmiernym rozdrobnieniem i spekulacją. Przepisy te określają, kto może nabywać działki rolne oraz jakie warunki muszą być spełnione, aby transakcja była ważna.

Sprzedaż działki rolnej do 0,3 hektara

Działki rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara mogą być nabywane przez każdego, bez konieczności prowadzenia na nich działalności rolniczej ani przestrzegania okresowego zakazu ich sprzedaży. Wynika to z przepisu Art. 1a. 1) b) Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, który wyłącza takie działki spod regulacji tej ustawy.

Sprzedaż działki rolnej między 0,3 a 1 hektara

Działki rolne o powierzchni od 0,3 do 1 hektara mogą być nabywane przez osoby niebędące rolnikami indywidualnymi. Zgodnie z przepisem Art. 2a. 3. 1) Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywca takiej działki musi prowadzić na niej gospodarstwo rolne przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia, podejmując wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej. Prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa.

Sprzedaż działki rolnej powyżej 1 hektara

Działki rolne o powierzchni przekraczającej 1 hektara mogą być nabywane tylko przez rolników indywidualnych, zgodnie z Ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego. Rolnik indywidualny musi spełniać określone kryteria, takie jak posiadanie odpowiednich kwalifikacji rolniczych, zamieszkiwanie w gminie, gdzie znajduje się gospodarstwo, oraz prowadzenie tego gospodarstwa przez co najmniej 5 lat. Nabywca niebędący rolnikiem musi uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa i prowadzić działalność rolniczą na zakupionej działce.

Co powinna zawierać umowa działki rolnej

Umowa sprzedaży działki rolnej, podobnie jak wszystkie inne umowy przenoszące prawo własności nieruchomości, dla zachowania ważności musi mieć formę aktu notarialnego. Dlatego jej treść za każdym razem finalnie przygotuje notariusz. Bardzo często zdarza się jednak, że strony transakcji starają się jeszcze przed wizytą w kancelarii opracować najważniejsze postanowienia umowy, tak by była dopasowana do ich specyficznych potrzeb.

Obowiązkowo umowa sprzedaży działki rolnej powinna określać:

• dane sprzedającego i nabywcy – dane osobowe wraz z adresem zamieszkania, nazwy i numery dokumentów tożsamości, numery PESEL lub NIP;
• jednoznaczną identyfikację i opis działki: numer działki, jej powierzchnię, kształt i granice;
• cenę sprzedaży i warunki płatności;
• ograniczenia prawne – jeśli występują ograniczenia prawne takie jak ograniczenia w zabudowie, obowiązujące plany zagospodarowania przestrzennego, ochronę środowiska, należy je precyzyjnie opisać;
• określenie odpowiedzialności stron – zobowiązania sprzedającego i nabywcy w przypadku niewykonania umowy, np. odpowiedzialność za nieujawnione wady prawne, brak zapłaty ceny itp.;
• wady prawne – jeśli występują wady prawne, takie jak hipoteki, służebności czy użytkowania wieczyste, powinny być wyszczególnione; jeśli nie, sprzedający powinien jednoznaczenie stwierdzić, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych.

Sposoby zapłaty za działkę rolną

Podczas sprzedaży działki rolnej strony transakcji powinny ustalić i przekazać notariuszowi wybrany sposób zapłaty. Poniżej przedstawiamy dostępne opcje:

1. Przelew na konto sprzedającego – Może to być standardowy przelew bankowy lub przelew błyskawiczny.
2. Przelew na konto sprzedającego środków pochodzących z kredytu – W tym przypadku środki pochodzą z kredytu hipotecznego udzielonego kupującemu przez bank.
3. Depozyt notarialny – Jest to szczególnie przydatna forma płatności, gdy transakcja obejmuje kombinację środków własnych i kredytowych. Notariusz przyjmuje środki na specjalne konto depozytowe i przekazuje je sprzedającemu po spełnieniu warunków umowy.
4. Gotówka – W przypadku transakcji, gdzie kwota przekracza równowartość 15 tysięcy euro, informacje o płatności gotówką należy przekazać notariuszowi co najmniej 5 dni roboczych przed transakcją.

Wybór odpowiedniego sposobu zapłaty jest kluczowy dla bezpieczeństwa transakcji i zgodności z przepisami prawa.

Podatek przy sprzedaży działki rolnej

Podczas sprzedaży działki rolnej notariusz pobiera w imieniu Skarbu Państwa podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wysokość tego podatku określa Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z przepisami, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu w wysokości 2% wartości transakcji.

Jeśli sprzedawcą jest podatnik VAT, transakcja jest zwolniona z PCC, ale obciążona podatkiem od towarów i usług (VAT) w wysokości 23%.

Podstawa opodatkowania

Podstawą opodatkowania podatkiem PCC jest wartość rynkowa działki rolnej, najczęściej równa cenie sprzedaży określonej przez strony w umowie. Notariusz nie weryfikuje tej ceny, ale urzędnicy urzędu skarbowego mają takie uprawnienia.

Dokumenty potrzebne przy sprzedaży działki rolnej

Zanim dojdzie do spotkania w kancelarii notarialnej, w czasie którego zostanie sporządzony akt notarialny umowy sprzedaży działki rolnej, należy dostarczyć wszystkie potrzebne informacje i dokumenty. Na początek najlepiej w tym celu skontaktować się osobiście, telefonicznie lub mailowo z kancelarią i przedstawić numer księgi wieczystej. Po sprawdzeniu stanu księgi wieczystej notariusz udzieli informacji co do zakresu dokumentów i informacji potrzebnych do sporządzenia aktu notarialnego.

Lista potrzebnych informacji i dokumentów:

1. dane osobowe stron (zbywców i nabywców) – imiona, nazwiska, numer PESEL, imiona rodziców, numer dowodu osobistego i jego ważności, adres zamieszkania,
2. numer księgi wieczystej,
3. podstawa nabycia mieszkania – wypis aktu notarialnego nabycia, lub prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku bądź akt poświadczenia dziedziczenia),
4. zaświadczenie potwierdzające rozliczenie z tytułu podatku od spadków i darowizn – w przypadku nabycia na podstawie spadkobrania, bądź nabycia w drodze darowizny lub nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości od 2007 roku – wydane przez właściwy urząd skarbowy,
5. jeżeli działka ma być wydzielona do nowej księgi wieczystej – wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, z adnotacją, że dokument przeznaczony jest do dokonywania wpisów w księdze wieczystej (Starostwo Powiatowe)
6. zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (odpowiednio Urząd Miasta, Urząd Gminy),
7. zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej (Starostwo Powiatowe),
8. oświadczenie banku o udzieleniu kredytu, pełnomocnictwa bankowe oraz umowa kredytowa – w przypadku gdy nabycie jest finansowane ze środków pochodzących z kredytu bankowego
9. zaświadczenie o przeznaczeniu działki gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku planu zaświadczenie o braku planu oraz o tym, iż nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej nieruchomości,
10. wypis z rejestru gruntów dla działki;
11. ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału działki (jeśli była wydana) oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej jeżeli działka powstała w wyniku podziału;
12. cena sprzedaży i warunki wydania działki.

Sprzedaż działki rolnej – koszt notariusza w roku 2024

Przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy sprzedaży działki rolnej notariusz pobiera następujące opłaty i podatki:

• taksę notarialną,
• opłatę za wniosek wieczystoksięgowy,
• opłatę sądową za wpisy w księdze wieczystej,
• podatki pobierane w imieniu Skarbu Państwa przez notariusza – podatek PCC oraz VAT,
• koszt wypisów w wysokości 6 zł za każdą stronę.

Maksymalna wysokość taksy notarialnej jest ustalana w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy, dlatego za każdym razem prosimy o kontakt z kancelarią w celu ustalenia kosztów w Państwa przypadku.

W przypadku sprzedaży działki rolnej obowiązują następujące stawki:

• 100 zł przy wartości działki do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości działki powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości działki powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości działki powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości działki powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości działki powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości działki powyżej 2 000 000 zł.

Przykład: Jeśli sporządzamy umowę sprzedaży działki rolnej o wartości 600 tys. zł, taksa notarialna wyniesie 3170 zł (1010 + 2160) netto.

Przypominamy, że czynność sprzedaży działki podlega opodatkowaniu opisanym wyżej podatkiem od czynności cywilnoprawnych PCC.

Honorarium notariusza (taksa notarialna) obłożona jest 23-procentowym podatkiem VAT.