Sprzedaż mieszkania to złożony proces, który wymaga starannego przygotowania i przestrzegania określonych procedur prawnych. Sporządzenie aktu notarialnego i odpowiednie przygotowanie dokumentów są kluczowe dla sprawnego i bezpiecznego sfinalizowania transakcji. W niniejszym artykule doświadczony notariusz wyjaśnia prawne aspekty umowy sprzedaży mieszkania, omawia rodzaje mieszkań, przedstawia listę wymaganych dokumentów oraz wysokość obowiązujących podatków, opłat sądowych i taksy notarialnej.

Umowa sprzedaży mieszkania

Umowa sprzedaży to dokument, w którym sprzedawca (deweloper) zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności mieszkania na nabywcę i jego wydania, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty ustalonej ceny oraz odbioru mieszkania. Na podstawie typowej umowy sprzedaży następuje przeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywcę.

Na podstawie umowy sprzedaży nabywca staje się właścicielem mieszkania. Umowa sprzedaży może być zawarta w wykonaniu umowy przedwstępnej sprzedaży lub jako pierwsza umowa zawarta z deweloperem. Jeśli jednak zawarto z deweloperem umowę deweloperską, w jej wyniku nie podpisuje się umowy sprzedaży, lecz umowę przeniesienia własności.

Sprzedaż mieszkania wyłącznie u notariusza

Przepisy jednoznacznie wymagają, by umowa sprzedaży mieszkania miała postać aktu notarialnego. Akt notarialny jest dokumentem kluczowym, ponieważ bez jego sporządzenia transakcja jest nieważna. Określają to przepisy Kodeksu cywilnego, a ściślej artykuł 158.

Przygotowanie do podpisania aktu notarialnego wymaga zgromadzenia odpowiednich dokumentów, na których podstawie notariusz sporządza treść umowy. Ilość i rodzaj dokumentów zależą od specyfiki danej nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania krok po kroku

Sprzedaż mieszkania to proces wymagający przejścia przez kilka kluczowych etapów:

1. Przygotowanie mieszkania do sprzedaży – należy zadbać o odpowiedni stan i wygląd mieszkania.
2. Wycena wartości mieszkania – samodzielnie, porównując z cenami podobnych mieszkań w okolicy lub korzystając z pomocy rzeczoznawcy.
3. Znajdowanie klienta – bezpośrednio za pomocą ogłoszenia lub za pośrednictwem agencji nieruchomości.
4. Negocjacje i uzgodnienie warunków sprzedaży – ustalenie warunków sprzedaży, takich jak cena, termin przekazania mieszkania i ewentualne pozostawienie mebli lub sprzętu.
5. Podpisanie umowy przedwstępnej – określenie warunków ostatecznej umowy sprzedaży. notarialnej.
6. Przygotowanie dokumentów – zgromadzenie niezbędnych dokumenty, takich jak akt własności, zaświadczenie o braku zaległości w opłatach, odpis z księgi wieczystej oraz inne dokumenty wymagane przez notariusza (patrz niżej).
7. Podpisanie umowy sprzedaży u notariusza – sporządzenie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i przyjęcie zapłaty od kupującego wraz uiszczeniem stosownych opłat, podatków i honorarium notariusza.
8. Wydanie nieruchomości – sprzedający przekazuje kupującemu mieszkanie w posiadanie spisując przy tym stosowny protokół zdawczo-odbiorczy.
9. Zgłoszenie sprzedaży do urzędu skarbowego – po sfinalizowaniu transakcji należy zgłosić sprzedaż mieszkania do urzędu skarbowego i uregulować ewentualny podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości (patrz niżej).

Przestrzeganie powyższych kroków pomoże w sprawnym i bezpiecznym przeprowadzeniu procesu sprzedaży mieszkania, minimalizując ryzyko problemów prawnych i finansowych.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

Bardzo często zdarza się, że przed zawarciem ostatecznej umowy dochodzi do podpisania umowy przedwstępnej – w formie zwyczajnej umowy pisemnej lub notarialnej. Zasady zawierania umów przedwstępnych zostały uregulowane w artykułach 389-390 Kodeksu cywilnego. Na mocy takie umowy strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna pełni przede wszystkim funkcję gwarancyjną zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli finalnej umowy sprzedaży. Określa ona warunki przeniesienia własności i zawiera następujące postanowienia:

• określa dane stron umowy przedwstępnej, w tym imię i nazwisko lub nazwę firmy sprzedającego oraz kupującego,
• zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży mieszkania,
• określa istotne postanowienia finalnej umowy sprzedaży, takie jak szczegółowy opis mieszkania, lokalizację, powierzchnię, numer księgi wieczystej oraz termin, w którym strony podpiszą umowę przeniesienia własności,
• określa cenę kwotę transakcji (cenę mieszkania) i zasad płatności.

Szczególną formą umowy przedwstępnej jest umowa deweloperska, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na kupującego, ale zasady zawierania umów deweloperskich oparte są na indywidualnie określonych przepisach.

Umowa rezerwacyjna

Niekiedy przed zawarciem przedwstępnej ostatecznej umowy sprzedaży mieszkania podpisuje się umowę rezerwacyjną. Umowa rezerwacyjna, podobnie jak umowa przedwstępna, określa strony umowy, cenę nieruchomości, wysokość opłaty rezerwacyjnej oraz uzgodnioną datę podpisania umowy przedwstępnej lub umowy sprzedaży. Od strony podatkowej umowa rezerwacyjna i związana z nią wpłata mająca formę zadatku lub zaliczki nie upoważniają sprzedającego do wystawienia faktury za przedmiot wskazany w umowie rezerwacyjnej. Umowa taka nie stanowi w najmniejszym stopniu akt nabycia przedmiotu, a jedynie rezerwuje mieszkanie jako przedmiot przyszłej umowy przedwstępnej lub ostatecznej. Podobnie jak się to ma w przypadku umowy przedwstępnej, umowa rezerwacyjna może mieć zwykła formę pisemną lub postać aktu notarialnego.

Sprzedaż mieszkania z kredytem

Procedura sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką nie jest szczególnie skomplikowana z technicznego punktu widzenia nie różni się niczym od innych, podobnych transakcji, ale trzeba uważać na pewne kwestie.

Dodatkowe obowiązki stoją jedynie po stronie sprzedającego. Musi on skontaktować się z bankiem, który udzielił kredytu hipotecznego na mieszkanie, w celu uzyskania informacji o wysokości zadłużenia pozostającego do spłaty, w tym należnych odsetek oraz wszelkich innych kosztów związane z kredytem. Ustalona z kupującym cena sprzedaży powinna pokryć te koszty, a także pozostawić margines na ewentualne negocjacje i pokrycie własnych kosztów sprzedaży. Jeśli sprzedaż mieszkania nie byłaby wystarczająca do pokrycia całego salda kredytu hipotecznego, sprzedający będzie zobowiązany do uregulowania różnicy. Po wyrażeniu przez bank, sprzedający powinien domagać się wydania promesy, czyli dokumentu, w którym bank zobowiązuje się zgodzić na wykreślenie zobowiązania z księgi wieczystej po spłacie kredytu.

Lista dokumentów potrzebnych przy sprzedaży mieszkania u notariusza

Zanim dojdzie do spotkania w kancelarii notarialnej, w czasie którego zostanie sporządzony akt notarialny umowy sprzedaży mieszkania, należy dostarczyć wszystkie potrzebne informacje i dokumenty. Na początek najlepiej w tym celu skontaktować się osobiście, telefonicznie lub mailowo z kancelarią i przedstawić numer księgi wieczystej. Po sprawdzeniu stanu księgi wieczystej notariusz udzieli informacji co do zakresu dokumentów i informacji potrzebnych do sporządzenia aktu notarialnego.

Poniżej przedstawiona lista ma charakter informacyjny, a przedstawione powyżej dokumenty są dokumentami podstawowymi. Każdy przypadek rozpatrywany jest przez notariusza indywidualnie. Może się okazać, że oprócz wyżej wymienionych, będą potrzebne jeszcze inne, dodatkowe dokumenty, lub też niektóre z wyżej wymienionych dokumentów nie będą konieczne do sporządzenia danej umowy.. 

1. dane osobowe stron (zbywców i nabywców) – imiona, nazwiska, numer PESEL, imiona rodziców, numer dowodu osobistego i jego ważności, adres zamieszkania,
2. numer księgi wieczystej,
3. podstawa nabycia mieszkania – wypis aktu notarialnego nabycia, lub prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku bądź akt poświadczenia dziedziczenia),
4. zaświadczenie potwierdzające rozliczenie z tytułu podatku od spadków i darowizn – w przypadku nabycia na podstawie spadkobrania, bądź nabycia w drodze darowizny lub nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości od 2007 roku – wydane przez właściwy urząd skarbowy,
5. zaświadczenie wydane przez właściwą gminę o rewitalizacji i Specjalnej Strefie Rewitalizacji – w przypadku darowizny dokument ten nie jest konieczny,
6. zaświadczenie wydane przez zarządcę nieruchomości o braku zaległości na lokalu – w przypadku darowizny dokument ten nie jest konieczny,
7. zaświadczenie o braku zameldowanych osób w lokalu wydane przez właściwą gminę – jeśli strony sobie życzą, aby ten dokument był przedłożony do aktu notarialnego (w przypadku darowizny dokument ten nie jest konieczny),
8. zgody wierzycieli na wykreślenie hipotek jeśli zadłużenia zostały spłacone – jeśli w księdze wieczystej w dziale IV ujawnione są hipoteki lub zaświadczenie banku o wysokości zadłużenia, sposobie dokonania jednorazowej całkowitej spłaty zadłużenia oraz o terminie wydania dokumentów zezwalających na wykreślenie hipotek z księgi wieczystej – jeśli zadłużenia zostaną spłacone po zawarciu aktu notarialnego,
9. umowa kredytowa oraz zaświadczenie banku w celu ustanowienia hipoteki – w przypadku zakupu za środki pochodzące z kredytu hipotecznego,
10. wartość rynkowa lokalu (cena sprzedaży lub wartość darowizny),
11. data wydania lokalu w posiadanie nabywcom.

Podatek przy sprzedaży mieszkania

Z zawartej transakcji umowy sprzedaży mieszkania może wynikać konieczność uiszczenia podatku dochodowego (PIT), od czynności cywilnoprawnych (PCC) oraz od towarów i usług (VAT).

Podatek dochodowy (PIT) przy sprzedaży mieszkania

Obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży mieszkania określa Ustawa o PIT (Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych). Podatek dochodowy obciąża sprzedającego, a opodatkowaniu podlega różnica między przychodem z odpłatnego zbycia mieszkania lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodu.

Zgodnie z postanowieniami ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

ale wtedy gdy:

• odpłatne zbycie nie następuje w ramach działalności gospodarczej i
• zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Istnieje możliwość zwolnienia z podatku dochodowego, jeśli uzyskane środki zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Do celów mieszkaniowych zalicza się między innymi zakup nowego mieszkania, domu, działki budowlanej czy remont nieruchomości.

Aby skorzystać ze zwolnienia, konieczne jest złożenie w urzędzie skarbowym zeznania PIT-39, w którym określa się kwotę, którą chce się przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.

Opłata sądowa przy sprzedaży mieszkania

Przy sprzedaży mieszkania na liście koniecznych do uiszczenia kosztów jest opłata sądowa związana z wpisem do księgi wieczystej. Opłata ta jest wymagana, aby zarejestrować nowego właściciela nieruchomości w księdze wieczystej, co jest kluczowe dla prawnej ochrony własności.

Wysokość opłat sądowych wynika z Ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Standardowa opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej wynosi 200 zł. W przypadku dodatkowych wpisów, takich jak hipoteka, mogą obowiązywać dodatkowe opłaty. Opłatę sądową najczęściej uiszcza kupujący, jednak kwestia ta może być uzgodniona indywidualnie między stronami transakcji.

Opłatę należy uiścić przed złożeniem wniosku o wpis do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Warto również pamiętać, że brak opłaty może opóźnić proces wpisu, co w konsekwencji może wpłynąć na bezpieczeństwo transakcji.

Sprzedaż mieszkania – koszt w roku 2024

Przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy sprzedaży mieszkania notariusz pobiera następujące opłaty i podatki:

• taksę notarialną,
• opłatę za wniosek wieczystoksięgowy,
• opłatę sądową za wpisy w księdze wieczystej,
• podatki pobierane w imieniu Skarbu Państwa przez notariusza – podatek PCC oraz VAT,
• koszt wypisów w wysokości 6 zł za każdą stronę.

Maksymalna wysokość taksy notarialnej jest ustalana w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy, dlatego za każdym razem prosimy o kontakt z kancelarią w celu ustalenia kosztów w Państwa przypadku.

W przypadku sprzedaży mieszkania obowiązuje połowa od następujących stawek bazowych:

• 100 zł przy wartości mieszkania do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.

Przykład: Jeśli sporządzamy umowę sprzedaży mieszkania o wartości 200 tys. zł, taksa notarialna wyniesie 1570 zł (1010 + 560) netto.

Przypominamy, że czynność sprzedaży działki podlega opodatkowaniu opisanym wyżej podatkiem od czynności cywilnoprawnych PCC.

Honorarium notariusza (taksa notarialna) obłożona jest 23-procentowym podatkiem VAT.