Co to jest najem okazjonalny
Najem okazjonalny to specyficzna forma najmu lokalu przeznaczonego do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, działający na podstawie zawartej na na czas określony (maksymalnie 10 lat z możliwością przedłużenia) umowy najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny dotyczy wyłącznie mieszkań będących własnością prywatną i zarezerwowany jest dla osób fizycznych nie prowadzących działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. W odróżnieniu od zwykłej umowy najmu, w przypadku najmu okazjonalnego właściciel może w krótkim czasie odzyskać mieszkanie
bez potrzeby składania do sądu pozwu o eksmisję.
Przepisy określające zasady najmu okazjonalnego, w tym i zasady zawierania umów zostały określone w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Ustawa o ochronie praw lokatorów).
Czym się różni najem okazjonalny od zwyczajnego najmu mieszkania
Przedmiot najmu – Zwyczajna umowa najmu może dotyczyć szerokiego zakresu przedmiotów, nie tylko nieruchomości i nie tylko mieszkań, podczas gdy umowa najmu okazjonalnego dotyczy wyłącznie nieruchomości, przeznaczonej na potrzeby mieszkaniowe najemcy i jego rodziny. Najem tego typu może dotyczyć wyłącznie nieruchomości budynkowych lub lokali.
Czas trwania umowy – Umowa najmu okazjonalnego nie może być zawarta na czas nieokreślony, w przeciwieństwie do umowy najmu tradycyjnego, która przewiduje taką możliwość. Umowa najmu okazjonalnego może trwać maksymalnie 10 lat, z możliwością przedłużenia na kolejny okres.
Ochrona praw właściciela mieszkania – Umowa najmu tradycyjnego zapewnia właścicielowi mniejszą ochronę niż umowa najmu okazjonalnego. W przypadku umowy najmu okazjonalnego, właściciel może szybciej i skuteczniej żądać opróżnienia zajmowanej nieruchomości przez nieuczciwego najemcę, korzystając z szybkiego postępowania sądowego. Choć umowa najmu tradycyjnego również umożliwia właścicielowi wystąpienie do sądu o eksmisję najemcy, procedura ta w praktyce trwa dwu- lub trzykrotnie dłużej.
Wypowiedzenie najmu – Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego jest bardziej skomplikowane niż w przypadku najmu tradycyjnego, choć kluczowe znaczenie mają tu zapisy umowy oraz przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Podobnie jest z możliwością zmiany warunków umowy, w tym szczególnie podwyższenia czynszu – w przypadku umowy najmu tradycyjnego jest to prostsze niż w przypadku najmu okazjonalnego.
Eksmisja – W przypadku najmu okazjonalnego, przy eksmisji nie ma konieczności badania sytuacji finansowej, osobistej ani rodzinnej lokatora. Najem okazjonalny nie przewiduje instytucji lokalu socjalnego, co w tradycyjnych przypadkach eksmisji często prowadzi do znaczącego opóźnienia wykonania wyroku z powodu orzeczenia uprawnienia lokatora do otrzymania lokalu socjalnego.
Umowa najmu – Postanowienia i skład umowy najmu zostały ściśle określone w przepisach prawa.
Umowa najmu okazjonalnego
Tak jak zaznaczono to wyżej, postanowienia i skład umowy najmu zostały ściśle określone w przepisach. Jeżeli umowa nie spełnia wymaganych prawem warunków, bądź nie zawiera wskazanych załączników, jest nieważna.
Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna, najemca musi złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji zgodnie z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego.
Najem okazjonalny bez notariusza
Co do samej umowy najmu okazjonalnego, prawo w żadnym wypadku nie narzuca obowiązku sporządzenia jej w formie aktu notarialnego, dlatego zdecydowana większość tego typu umów ma zwykłą postać pisemną.
Zupełnie inna sytuacja jest z załącznikiem do umowy w postaci oświadczenia o poddaniu się egzekucji (załącznik 1 w poniżej zamieszczonym wzorze umowy najmu okazjonalnego). Takie oświadczenie dla zachowania swej mocy prawnej bezwzględnie musi być złożone przed notariuszem. Brak takiego notarialnego oświadczenia jest równoważny z brakiem zawarcia umowy najmu okazjonalnego, a podpisana umowa staje się zwyczajną umową najmu. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji składa wyłącznie najemca. Obecność w kancelarii wynajmującego, czyli właściciela lokalu, nie jest potrzebna.
Oświadczenie ze wskazaniem przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (załącznik 2 w poniżej zamieszczonym wzorze umowy najmu okazjonalnego) nie wymaga wizyty u notariusza. Ma zwykłą formę pisemną i jest podpisany jednostronnie przez najemcę.
Inaczej sprawa się ma z załącznikiem, w którym właściciel lokalu zastępczego składa oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w przypadku rozwiązania umowy najmu okazjonalnego. Samo oświadczenie powinno mieć zwykłą formę pisemną, ale wynajmujący może zażądać podpisu notarialnie poświadczonego. W takim przypadku oświadczenie składa wyłącznie właściciel lokalu zastępczego u wybranego przez siebie notariusza, a więc często u innego, u którego sporządzane jest oświadczenie w załączniku 1. Zwykle odbywa się to tak, że właściciel lokalu zastępczego przychodzi do kancelarii notarialnej z przygotowanym, wypełnionym i wydrukowanym załącznikiem i w obecności notariusza składa swój podpis, co potwierdza swym podpisem i pieczęcią notariusz. Jeżeli właściciel lokalu nie wymaga podpisu notarialnie poświadczonego, załącznik 3 ma zwykłą formę pisemną i podpisany jest przez właściciela lokalu zastępczego.
Podsumujmy:
| Nazwa elementu umowy | Obecność notariusza |
|---|---|
| Umowa najmu okazjonalnego | zwykle bez notariusza |
| Oświadczenie o poddaniu się egzekucji | koniecznie u notariusza |
| Oświadczenie ze wskazaniem lokalu zastępczego | zwykle bez notariusza |
| Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego | często bez notariusza, ale w przypadku zażądania przez wynajmującego podpisu notarialnie poświadczonego, konieczne u notariusza jest poświadczenie podpisu |
Najem okazjonalny krok po kroku
Może się wydawać, że procedura podpisania umowy najmu okazjonalnego jest skomplikowana i czasochłonna, ale w praktyce wszystkie niezbędne czynności mogą być załatwione dosłownie w jeden dzień. Oto niezbędne kroki:
- Znalezienie najemcy np. poprzez serwis ogłoszeniowy.
- Ustalenie warunków najmu – wysokości czynszu, okresu najmu itp.
- Spisanie umowy najmu okazjonalnego wraz z wymaganymi załącznikami, z pominięciem Załącznika 1, który zostanie przygotowany przez notariusza
- Umówienie wizyty u notariusza w celu sporządzenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (Załącznik 1).
- Jeżeli wynajmujący wymaga podpisu notarialnie poświadczonego na oświadczeniu właściciela lokalu zastępczego – umówienie wizyty w kancelarii notarialnej w celu poświadczenia podpisu.
- Zgłoszenie przez wynajmującego umowy najmu okazjonalnego w ciągu 14 dni do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla jego miejsca zamieszkania.
Najem okazjonalny a sprzedaż mieszkania
Sprzedaż mieszkania wynajmowanego na zasadzie umowy najmu okazjonalnego jest jak najbardziej możliwe i z punktu widzenia kupującego jest zdecydowanie bardziej korzystne, niż gdyby najem odbywał się za podstawie zwyczajnej umowy najmu. Przepisy o najmie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego jednoznacznie określają, że w razie zbycia nieruchomości wynajętej, jej nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Proces ten odbywa się automatycznie, i nie ma znaczenia, czy nabywca wiedział o istnieniu umowy najmu oraz czy fakt zawarcia umowy sprzedaży mieszkania był znany najemcy. Z chwilą zawarcia umowy sprzedaży wynajmującym staje się nabywca nieruchomości.
Nie oznacza to oczywiście, że najemca, a więc lokator mieszkania, nie powinien być poinformowany o planowanej transakcji. Łatwo to choćby pokazywanie mieszkania potencjalnym nabywcom.
Warto więc zorganizować spotkanie właściciela mieszkania, najemcy i kupującego w celu przedstawienia umowy najmu, a także zapoznanie najemcy z planowanym sposobem zarządzania nieruchomością po sfinalizowaniu transakcji
Najem okazjonalny – wzór umowy z załącznikami
Do sporządzenia umowy najmu okazjonalnego nie jest potrzebna dogłębna znajomość prawa, a więc postanowienia umowy może sformułować niemal każdy, tym bardziej że wiele jej zapisów wymagana jest przepisami prawa. W interesie wynajmującego leży jednak jak najlepsze zabezpieczenie swoich praw i uwzględnienie w umowie punktów dostosowanych do swoich potrzeb.
Na potrzeby klientów przygotowaliśmy wzór umowy, mogącej służyć jako podstawa do prac nad własną wersją. Gotowy dokument warto skonsultować z prawnikiem specjalizującym się w transakcjach na rynku nieruchomości.
Umowa najmu okazjonalnego – dokument Microsoft Word (DOCX) do pobrania
Podatek przy najmie okazjonalnym
Przychody z tytułu najmu okazjonalnego podlegają opodatkowaniu na tych samych zasadach co w przypadku zwyczajnej umowy najmu. Różnica polega na tym, że fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego koniecznie musi być zgłoszony do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni licząc od daty jej podpisania.
Począwszy od 2023 roku jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Przychodem z najmu jest umówiony czynsz, zazwyczaj w formie pieniężnej, choć możliwa jest też zapłata w naturze. Od przychodu odliczane są wydatki ponoszone przez najemcę na opłaty związane z przedmiotem najmu, takie jak czynsz do spółdzielni, opłaty za media, telefon, wodę, energię elektryczną i gaz, jeśli umowa stanowi, że najemca je ponosi. Dla podatnika VAT przychodem jest czynsz po odjęciu należnego VAT. Przychód z najmu powstaje, gdy faktycznie otrzymasz pieniądze lub świadczenia w naturze.
Podatek płaci się od przychodu, bez pomniejszania o koszty uzyskania przychodu. Stawki ryczałtu wynoszą 8,5% do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. W przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu przez jednego z nich, próg wynosi 200 000 zł.
Ryczałt opłaca się co miesiąc lub co kwartał do 20 dnia następnego miesiąca (lub kwartału), a za grudzień do 20 stycznia. Wybór kwartalnego opłacania ryczałtu zgłasza się w zeznaniu rocznym PIT-28.
Najem okazjonalny u notariusza – cena 2024
Przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy najmu okazjonalnego notariusz pobiera następujące opłaty i podatki:
- taksę notarialną za sporządzenie aktu notarialnego załącznika 1 oraz ew. poświadczenie podpisu w załączniku 3,
- podatki VAT,
- koszt wypisów w wysokości 6 zł za każdą stronę.
Maksymalna wysokość taksy notarialnej jest ustalana w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy, dlatego za każdym razem prosimy o kontakt z kancelarią w celu ustalenia kosztów w Państwa przypadku.
W najprostszym przypadku, gdy strony umowy najmu okazjonalnego nie chcą, aby przybrała formę aktu notarialnego, notariusz pobierze honorarium (taksę notarialną) wyłącznie za sporządzenie załącznika 1, czyli oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Za sporządzenie takiego dokumentu notariusz pobierze opłatę w wysokości 1/10 minimalnego wynagrodzenia za płacę. W chwili opracowywania niniejszego artykułu minimalne wynagrodzenie wynosi 4300 zł, więc wyliczona na tej podstawie taksa notarialna wynosi więc 430 zł.
Jeśli wynajmujący zażąda od najemcy podpisu notarialnie poświadczonego na załączniku nr 3, notariusz za tę czynność pobierze opłatę w wysokości 20 zł.
Dodatkowo należy doliczyć opłatę za sporządzenie odpisów w wysokości 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Honorarium notariusza (taksa notarialna) obłożona jest 23-procentowym podatkiem VAT.